Seguro hipotecario privado

¿Qué es el seguro hipotecario privado (PMI)?
‍En una hipoteca convencional, cuando el pago inicial es inferior al 20% del precio de compra de la vivienda, los prestamistas hipotecarios suelen exigir que contrates un seguro hipotecario privado (PMI) para protegerlos en caso de que no pagues tu hipoteca. En ocasiones, es posible que tengas que pagar hasta un año de primas del PMI al momento del cierre, lo que puede costar varios cientos de dólares. La mejor manera de evitar este gasto adicional es hacer un pago inicial del 20% o preguntar sobre otras opciones de programas de préstamos.

¿Cómo funciona el seguro hipotecario privado (PMI)?
‍Las compañías de PMI emiten pólizas de seguro para proteger aproximadamente el 20% superior de la hipoteca contra el incumplimiento. Esto depende de los requisitos del prestamista y del inversor, de la relación entre préstamo y valor y del tipo de programa de préstamos de que se trate. En caso de incumplimiento, el prestamista venderá la propiedad para liquidar la deuda y la compañía del PMI le reembolsará cualquier cantidad restante hasta el valor de la póliza.

¿La obtención de un seguro hipotecario privado (PMI) podría ayudarme a calificar para un préstamo mayor?
‍Sí, le ayudará a obtener un préstamo mayor; he aquí por qué. Supongamos que usted forma parte de una familia con un ingreso bruto anual de 42.000 dólares y deudas renovables mensuales de 800 dólares por pagos de automóviles y tarjetas de crédito, y que tiene 10.000 dólares para el pago inicial y los gastos de cierre de una hipoteca con un interés del 7%. Sin el PMI, el precio máximo que puede pagar es de 44 600 dólares, pero si el PMI cubre el riesgo del prestamista, ahora puede comprar una casa de 62 300 dólares. El PMI le ha ofrecido un 39% más de vivienda.

¿Cuánto cuesta el seguro hipotecario privado (PMI)?
‍Los costos del PMI varían de una aseguradora a otra y de un plan a otro. Por ejemplo, una hipoteca de tasa ajustable con un alto nivel de apalancamiento requiere que el prestatario pague una prima más alta para obtener la cobertura. Los compradores con un pago inicial del 5% pueden esperar pagar una prima de aproximadamente un 0,78% veces el monto anual del préstamo, o 92,67 dólares mensuales por un precio de compra de 150 000 dólares. Sin embargo, la prima del PMI caería hasta un 0,52% veces mayor que el importe anual, o 58,50 dólares mensuales, si se hiciera un pago inicial del 10%.

¿Cómo se paga el seguro hipotecario privado?
‍Las comisiones del PMI se pueden pagar de muchas maneras, según la empresa utilizada:

• Los prestatarios pueden optar por pagar la prima de un año al cierre y, luego, se cobra mensualmente una prima de renovación anual como parte del pago de la vivienda.
• Los prestatarios pueden optar por no pagar ninguna prima al cierre, pero agregar una prima mensual un poco más alta al pago del capital, los intereses, los impuestos y el seguro.
• Los prestatarios que quieran dejar de pagar el PMI al cierre, pero no quieren aumentar el pago mensual de la vivienda, pueden financiar su préstamo con una prima global del PMI. Si el PMI se cancela antes de que venza el plazo del préstamo mediante la refinanciación, la cancelación del préstamo o la cancelación por parte del proveedor del préstamo, el prestatario puede obtener un reembolso de la prima.

¿Cómo solicita el comprador el PMI?
‍Por lo general, el comprador cubre el costo del PMI, pero el prestamista es el cliente de la compañía del PMI y contrata un seguro en nombre del prestatario. Los prestamistas suelen tratar solo con unas pocas compañías del PMI porque conocen las pautas que deben seguir esas aseguradoras. Esto puede ser un problema cuando una de las principales compañías del prestamista rechaza un préstamo porque el prestatario no cumple con sus parámetros de riesgo. Un prestamista podría hacer lo mismo y denegar la solicitud de préstamo sin consultar a una segunda empresa del PMI, lo que podría dejar a todas las partes en una posición indeseable. El prestamista tiene la difícil tarea de ser justo con el prestatario y, al mismo tiempo, buscar la forma más eficaz de reducir la responsabilidad.

¿Cuál es la historia del seguro hipotecario privado (PMI)?
‍La industria del seguro hipotecario privado se originó en la década de 1950 con la primera gran compañía, Mortgage Guaranty Insurance Corporation (MGIC). Se les llamó «mágicos», ya que se consideró que estos primeros métodos del PMI ayudaban «por arte de magia» a obtener la aprobación de los prestamistas para paquetes de préstamos que de otro modo serían inaceptables. En la actualidad, hay ocho compañías aseguradoras del PMI en los Estados Unidos.

Cancelación del seguro hipotecario privado (PMI)
‍La Ley de Protección de Propietarios de Viviendas de 1998 estableció reglas para la terminación automática y la cancelación por parte del prestatario del seguro hipotecario privado (PMI) para hipotecas hipotecarias. Estas protecciones se aplican a ciertas hipotecas hipotecarias firmadas a partir del 29 de julio de 1999 para la compra, la construcción inicial o el refinanciamiento de una vivienda unifamiliar. No se aplica a los préstamos de la FHA o el VA asegurados por el gobierno, ni a los préstamos con un PMI pagado por un prestamista.

Con ciertas excepciones (hipotecas hipotecarias firmadas a partir del 29 de julio de 1999), su PMI debe cancelarse automáticamente cuando se alcance el 22% del capital de su vivienda, según el valor original de la propiedad y si los pagos de su hipoteca están al día. También se puede cancelar si usted lo solicita, con ciertas excepciones, cuando alcance el 20% del capital, basándose también en el valor original de la propiedad, si los pagos de la hipoteca están al día. Excepciones:

• Si su préstamo es de «alto riesgo»
• No ha estado al día con sus pagos durante el año anterior a la fecha de terminación o cancelación
• Si tiene otros gravámenes sobre su propiedad

Pida a su prestamista o administrador hipotecario información sobre estos requisitos. Si firmó su hipoteca antes del 29 de julio de 1999, puede solicitar la cancelación del PMI una vez que supere el 20% del valor neto de la vivienda. Sin embargo, la ley federal no exige que su prestamista o administrador hipotecario cancele el seguro.

Empresas del PMI
‍Amerin Guaranty Corporation 303 East Wacker Drive, Suite 900 Chicago, IL 60601 Teléfono: 800-257-7643 Fax: 312-540-0564

PMI Mortgage Insurance Company 601 Montgomery Street San Francisco, CA 94111 Tel: 800-288-1970 Fax: 415-291-6175

Commonwealth Mortgage Assurance Company 1601 Market Street Filadelfia, PA 19103-2197 Teléfono: 800-523-1988 Fax: 215-496-0346

Republic Mortgage Insurance Co.P.O. Box 2514Winston-Salem, NC 27102-9954Teléfono: 800-999-7642Fax: 919-661-0049

G.E. Capital Mortgage Insurance Corporation P.O. Box 177800 Raleigh, NC 27615Teléfono: 800-334-9270Fax: 919-846-4260

Triad Guaranty Insurance Corp.O. Box 25623 Winston-Salem, NC 27114 Teléfono: 800-451-4872 Fax: 919-723-0343

Mortgage Guaranty Insurance Corporation P.O. Box 488 Milwaukee, WI 53201Tel: 800-558-9900Fax: 414-347-6802

Apartado de correos de United Guaranty Corporation 21567 Greensboro, NC 27420Tel: 800-334-8966 Fax: 919-230-1946

Ley de informes crediticios justos
‍La Ley de Informes Crediticios Justos (FCRA) está diseñada para ayudar a garantizar que las CRA proporcionen información correcta y completa a las empresas para que la utilicen al evaluar su solicitud. Sus derechos en virtud de la Ley de Informes Crediticios Justos:

• Tiene derecho a recibir una copia de su informe crediticio. La copia de su informe debe contener toda la información de su expediente en el momento de la solicitud.
• Tiene derecho a saber el nombre de cualquier persona que haya recibido su informe crediticio en el último año para la mayoría de los propósitos o en los últimos dos años para fines laborales.
• Cualquier empresa que rechace su solicitud debe proporcionar el nombre y la dirección de la CRA con la que se comunicó, siempre que la denegación se basara en la información proporcionada por la CRA.
• Tiene derecho a recibir una copia gratuita de su informe crediticio cuando se deniegue su solicitud debido a la información proporcionada por la CRA. Su solicitud debe hacerse en un plazo de 60 días a partir de la recepción de la notificación de denegación.
• Si impugna la integridad o exactitud de la información de su informe, debe presentar una disputa ante la CRA y con la empresa que proporcionó la información a la CRA. Tanto la CRA como el proveedor de la información están legalmente obligados a volver a investigar su disputa.
• Tiene derecho a agregar una explicación resumida a su informe crediticio si su disputa no se resuelve satisfactoriamente.