Cuando se trata de hipotecas, una de las decisiones más importantes que tomará es elegir entre una hipoteca de tasa fija y una hipoteca de tasa ajustable (ARM). Cada una tiene características distintas que afectan sus pagos mensuales, los costos generales y la previsibilidad financiera.1
Hipotecas de tasa fija (FRM)
Una hipoteca de tasa fija es exactamente lo que parece: su tasa de interés permanece constante durante toda la duración del préstamo.2 Esto significa que su pago de capital e intereses nunca cambiará, lo que proporciona costos mensuales de vivienda estables y predecibles.3
Cómo funciona:
- Tasa de interés fija: La tasa de interés que usted fija al momento del cierre sigue siendo la misma durante la vigencia del préstamo (por ejemplo, 15, 20 o 30 años).4
- Pagos mensuales estables: Como la tasa de interés es fija, la parte de su pago mensual asignada al capital y los intereses también permanecerá constante.5
- Presupuestación predecible: Esta estabilidad facilita la elaboración del presupuesto, ya que sabe exactamente cuál será el pago principal de su hipoteca cada mes.
- Términos comunes: Los términos de tasa fija más comunes son las hipotecas a 30 y 15 años, aunque hay otros términos disponibles.6
Hipotecas con tasa ajustable (ARM)
Una hipoteca de tasa ajustable (ARM), también conocida como hipoteca de tasa variable, comienza con una tasa de interés fija durante un período inicial y, luego, la tasa se ajusta periódicamente según las condiciones del mercado.11
Cómo funciona:
- Período fijo inicial: Los ARM comienzan con un período introductorio en el que la tasa de interés es fija.12 Los períodos fijos comunes son de 3, 5, 7 o 10 años (por ejemplo, un «ARM 5/1» tiene una tasa fija de 5 años).
- Período de ajuste: Una vez que venza el período fijo inicial, la tasa de interés se ajustará a intervalos predeterminados, generalmente cada seis meses o una vez al año.
- Índice + Margen: La nueva tasa de interés se determina añadiendo un «margen» (un porcentaje fijo establecido por su prestamista) a un «índice» específico (una tasa de interés de referencia que fluctúa con las condiciones del mercado, como la tasa de financiación garantizada a un día (SOFR) o un índice del Tesoro).13 Por lo tanto, su tasa = índice más margen.
- Límites de tarifas: Las ARM suelen tener límites que limitan cuánto puede cambiar la tasa de interés:
- Límite de ajuste inicial: Limita el primer ajuste después del período fijo.
- Límite de ajuste periódico: Limita los ajustes posteriores (por ejemplo, anualmente).14
- Límite de por vida: Establece la tasa de interés máxima (y a veces mínima) que el préstamo puede alcanzar durante todo su plazo.15
- Denominación del préstamo: Los ARM suelen denominarse con dos números, como «5/1 ARM» o «7/6 ARM».16 El primer número indica la duración del período inicial de tasa fija (en años). El segundo número indica la frecuencia con la que se ajustará la tasa después del período fijo (por ejemplo, «1» por año, «6» por cada seis meses).
¿Cuál es el adecuado para usted?
La elección entre una hipoteca de tasa fija y una de tasa ajustable depende en gran medida de su situación financiera, su tolerancia al riesgo y sus planes a largo plazo para la vivienda:
