¿Qué es la ejecución hipotecaria?
Es cuando un propietario no puede pagar el capital y/o los intereses de su hipoteca. El prestamista, un banco o una sociedad de crédito hipotecario, puede embargar y vender la propiedad según lo estipulado en los términos del contrato hipotecario.
¿Qué sucede cuando se pierde el pago de una hipoteca?
Desafortunadamente, la ejecución hipotecaria puede ocurrir. Si no hace el pago de la hipoteca, su prestamista tiene los medios legales para embargar su vivienda y obligarlo a mudarse. Si su propiedad vale menos que el monto total que adeuda por su préstamo, podría interponerse una sentencia por deficiencia. Tanto una ejecución hipotecaria como una sentencia por incumplimiento pueden afectar su capacidad de calificar para obtener crédito en el futuro, por lo que debe evitar la ejecución hipotecaria si es posible.
¿Cómo se puede evitar la ejecución hipotecaria?
En primer lugar, si tiene dificultades para hacer sus pagos, llame o escriba de inmediato al Departamento de Mitigación de Pérdidas de su prestamista. Explique su situación y prepárese para proporcionarles información financiera, como sus ingresos y gastos mensuales. Solo tienes que seguir estas tres sencillas reglas:
- Póngase en contacto con su prestamista tan pronto como sepa que su pago se retrasará.
- Nunca ignore las cartas o llamadas telefónicas del prestamista.
- No dé por sentado que su situación es desesperada.
¿Cuáles son algunas otras soluciones para los problemas «temporales» a fin de evitar la ejecución hipotecaria?
- Reincorporación — Esto es posible cuando está atrasado en los pagos, pero puede prometer pagar una suma global de dinero para recuperar sus pagos regulares en una fecha específica.
- Indulgencia — Es posible que se permita retrasar los pagos durante un período breve, en el entendido de que se utilizará otra opción para actualizar la cuenta más adelante.
- Plan de pago — Si su cuenta está vencida pero ahora puede volver a hacer pagos regulares, el prestamista puede permitirle ponerse al día añadiendo una parte del monto atrasado a una cantidad determinada de pagos mensuales hasta que su cuenta esté al día.
- Reclamación parcial — Es posible que su prestamista pueda ayudarlo a obtener un pago único del Fondo de Seguros de la FHA para actualizar su hipoteca, si reúne los requisitos:
- Puede reunir los requisitos si puede volver a hacer los pagos totales de la hipoteca.
- Cuando su prestamista presente una reclamación parcial en su nombre, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos le pagará a su prestamista la cantidad necesaria para poner al día su hipoteca. Debe ejecutar un pagaré y se impondrá un gravamen sobre su propiedad hasta que el pagaré esté totalmente pagado. El pagaré no tiene intereses y vence cuando cancele la primera hipoteca o cuando se venda la propiedad.
¿Cuáles son algunas otras soluciones para los problemas «a largo plazo» a fin de evitar la ejecución hipotecaria?
Su prestamista determinará si usted reúne los requisitos para las siguientes soluciones alternativas. Además, una agencia de asesoramiento sobre vivienda puede ayudarlo con sus opciones, además de interactuar con su prestamista en su nombre:
- Modificación de hipoteca — Si actualmente puede hacer su pago regular pero no puede ponerse al día con el monto adeudado, el prestamista puede aceptar modificar su hipoteca. Una forma es agregar el monto vencido a su préstamo actual y financiarlo a largo plazo. También es posible modificar la hipoteca si ya no puede hacer sus pagos al nivel anterior. El prestamista puede modificar su hipoteca y extender la duración del préstamo, o tal vez tomar medidas para reducir sus pagos actuales.
- Venta previa a la ejecución hipotecaria — La ejecución hipotecaria se puede evitar vendiendo su propiedad por una cantidad menor necesaria para pagar su préstamo hipotecario. Puede reunir los requisitos si:
- El préstamo está atrasado al menos dos meses.
- La casa se vende en 3-5 meses.
- Una nueva tasación, que obtendrá el prestamista, indica que el valor de la vivienda cumple con las pautas del programa.
- Escritura en lugar de ejecución hipotecaria — Es cuando el prestamista le permite devolver su propiedad y le perdona la deuda. Tiene un impacto negativo en su historial crediticio; sin embargo, es mejor que una ejecución hipotecaria. El prestamista puede exigir que la casa esté «a la venta» durante un período de tiempo específico antes de llegar a un acuerdo. Es posible que esta ruta no sea posible si hay otros gravámenes contra la vivienda.
- Para préstamos de la FHA — El prestamista puede ayudarlo a obtener un pago único del Fondo de Seguros de la FHA. El propietario debe demostrar que puede reanudar los pagos totales de la hipoteca a tiempo, y se aplican otras condiciones:
- Se debe firmar un pagaré que permita al HUD colocar un gravamen sobre su propiedad por el monto recibido del Fondo de Seguro de la FHA.
- El pagaré no tiene intereses, pero debe reembolsarse eventualmente.
- El pagaré vence cuando cancele el préstamo, transfiera el título o venda la propiedad.
- Para préstamos VA — Los centros de préstamos de la Administración de Veteranos ofrecen servicios financieros diseñados para ayudar a los propietarios a evitar la ejecución hipotecaria y opciones para su situación específica.
