Costos de cierre

¿Qué sucede al cerrar?

El «cierre» es el paso final de comprar y financiar una vivienda, y es cuando la propiedad se transfiere oficialmente del vendedor a usted. Al momento del cierre, usted y todas las demás partes implicadas en la transacción del préstamo hipotecario firman los documentos necesarios.

Su cierre puede incluir algunas o todas estas entidades: agentes de bienes raíces, su abogado, el abogado del vendedor, el representante del prestamista, representantes de firmas de títulos y depósitos en garantía, secretarios y otro personal. El cierre puede tardar entre una y varias horas, según las cláusulas de contingencia de la oferta de compra o las instrucciones de depósito en garantía que deban ejecutarse.

La mayoría de los trámites de cierre o liquidación son manejados por abogados y profesionales de bienes raíces. Usted puede o no estar involucrado en algunas de las actividades de cierre; depende de con quién esté trabajando.

Antes del cierre, debe realizar una inspección final, o «recorrido», para asegurarse de que se hayan realizado las reparaciones solicitadas y de que los elementos acordados para permanecer en la casa estén allí, como cortinas, accesorios de iluminación, etc.

En la mayoría de los estados, el acuerdo lo completa una firma de títulos o de depósito en garantía. Enviarás todos los materiales y la información, además de los cheques de caja o transferencias bancarias correspondientes, para que la empresa pueda hacer los desembolsos necesarios. Tu representante entregará el cheque al vendedor y, a continuación, te entregará las llaves.

Costos legales de cierre

Estos son los gastos que debe pagar a las agencias estatales y locales, incluso si pagó la casa en efectivo y no necesitó una hipoteca:

• Impuestos de transferencia — Algunas localidades exigen transferir el título y la escritura del vendedor al comprador.
• Tarifas de registro de escrituras — Para pagar al secretario del condado para que registre la escritura y la hipoteca y para cambiar la facturación del impuesto a la propiedad.
• Impuestos prorrateados — Es posible que los impuestos a la propiedad deban dividirse entre el comprador y el vendedor, ya que vencen en diferentes épocas del año. Por ejemplo, si los impuestos vencen en octubre y usted cierra en agosto, usted adeudará impuestos durante dos meses y el vendedor adeudará los impuestos correspondientes a los otros diez meses. Por lo general, los impuestos prorrateados se pagan en función del número de días, no de meses, de propiedad. Algunos prestamistas pueden exigirle que abra una cuenta de depósito en garantía para cubrir estas facturas. De lo contrario, es posible que desee abrir una usted mismo para asegurarse de que los fondos se reserven para estos importantes gastos.
• Tarifas estatales y locales — Es posible que se apliquen otros impuestos y cargos hipotecarios estatales y locales.

Costos de terceros

Es posible que se paguen gastos a otras personas, como agentes, abogados, inspectores o compañías de seguros, incluso si usted pagó la propiedad en efectivo:

• Honorarios de abogado — Es posible que desee contratar a un abogado al comprar una casa. Por lo general, cobran un porcentaje del precio de venta de hasta el 1%, o algunos trabajan por horas o por una tarifa fija.
• Costos de búsqueda de títulos — Por lo general, su abogado realizará o organizará la búsqueda del título para asegurarse de que no haya obstáculos, como embargos o demandas relacionadas con la propiedad. Alternativamente, puede trabajar con una compañía de títulos para verificar un título de propiedad claro.
• Seguro de propietario de vivienda — La mayoría de los prestamistas exigen que pagues por adelantado la prima del primer año del seguro de propietario de vivienda, a veces llamado seguro contra riesgos, y debes mostrar un comprobante de pago al momento del cierre. Esto garantiza que la inversión estará asegurada incluso si la propiedad se destruye.
• Comisión de ventas del agente inmobiliario — El vendedor paga la comisión del agente inmobiliario, y si un agente pone en venta la propiedad y otro la vende, la comisión suele dividirse. La comisión es negociable entre el vendedor y el agente.

Cargos del prestamista

• Cuota de originación — Para tramitar la solicitud de hipoteca, puede haber una cuota fija o un porcentaje del préstamo hipotecario.
• Informe crediticio — La mayoría de los prestamistas exigen un informe crediticio sobre usted y su cónyuge, o sobre un socio de capital. Esta tarifa suele ser parte de la tarifa de originación.
• Puntos — Un punto equivale al 1% del monto del préstamo y se puede pagar cuando se apruebe el préstamo, ya sea antes o al momento del cierre. Los puntos se pueden compartir con el vendedor, lo cual es negociable en la oferta de compra. Algunos prestamistas le permitirán financiar puntos, lo que aumentará el costo de la hipoteca. Si paga los puntos por adelantado, son deducibles de impuestos en el año en que se pagan. Se aplican diferentes reglas de deducibilidad a los préstamos para una segunda vivienda.
• Honorarios del abogado del prestamista — Para que su abogado redacte los documentos y se asegure de que el título esté claro, y para que lo represente en el cierre.
• Tarifas de preparación de documentos — Durante el proceso de compra de una vivienda se preparan varios documentos y documentos, que van desde la solicitud hasta el cierre. Los prestamistas pueden cobrar por ello, o los honorarios pueden estar incluidos en la solicitud o en los honorarios del abogado.
• Preparación del cronograma de amortización — Algunos prestamistas prepararán una amortización detallada para el plazo completo de su hipoteca. Por lo general, esto se hace para hipotecas fijas o hipotecas ajustables.
• Encuesta de tierras — Los prestamistas pueden exigir que se inspeccione la propiedad para asegurarse de que no haya sido invadida y para verificar los edificios y las mejoras de la propiedad.
• Tasaciones — Los tasadores profesionales pueden comparar el valor de la propiedad con el de otras propiedades del vecindario vendidas recientemente. Los prestamistas quieren asegurarse de que la propiedad vale el valor del préstamo hipotecario.
• Seguro hipotecario del prestamista — Si su pago inicial es del 20% o menos, muchos prestamistas exigen que adquiera un seguro hipotecario privado (PMI) por el monto del préstamo. Si no paga su préstamo, el prestamista recuperará su dinero. Estas primas de seguro se mantendrán hasta que los pagos del capital más el anticipo equivalgan al 20% del precio de venta y pueden continuar durante toda la vigencia del préstamo. Por lo general, las primas se suman a cualquier cantidad que debas depositar en garantía para impuestos y seguro de vivienda.
• Seguro de título del prestamista — Incluso cuando se busca el título de propiedad para detectar cualquier obstáculo, gravamen o demanda inmobiliaria, muchos prestamistas exigen un seguro para proteger su inversión hipotecaria. Esta es una prima de seguro única que generalmente se paga al momento del cierre, y es para el prestamista únicamente, no para el comprador de la vivienda.
• Tarifas de lanzamiento — Si el vendedor ha trabajado con un contratista que puso un gravamen sobre la casa y espera recibir el pago de las ganancias de la venta de la casa, es posible que se le cobren tarifas para liberar el gravamen. El vendedor suele pagar estas tarifas, que podrían negociarse en la oferta de compra.
• Inspecciones requeridas por los prestamistas — El prestamista puede requerir una inspección de termitas si usted solicita un préstamo hipotecario de la FHA o del VA. En muchas áreas rurales, es posible que sea necesario realizar un análisis de agua para garantizar que el pozo y el sistema de agua mantengan un suministro de agua adecuado para la casa, no por cantidad, no por calidad. Según el contrato de venta y el tipo de propiedad, es posible que se requieran inspecciones adicionales.
• Intereses pagados por adelantado — El primer pago regular de la hipoteca generalmente vence entre 6 y 8 semanas después del cierre; sin embargo, los costos de los intereses comienzan al momento del cierre. El prestamista calculará los intereses adeudados por ese período de tiempo y, a veces, esa fracción de interés vence al momento del cierre.
• Cuenta de depósito en garantía — Los prestamistas suelen exigir que abras una cuenta de depósito en garantía, donde realizarás los pagos mensuales de los impuestos, el seguro de vivienda y, a veces, el PMI (seguro hipotecario privado). El monto depositado en esta cuenta al momento del cierre depende de cuándo venzan los impuestos a la propiedad y del momento en que se realice la transacción de liquidación. El prestamista puede proporcionarle una aproximación del costo durante el proceso de solicitud de su préstamo hipotecario.

Otros gastos iniciales

La mayor parte de los demás gastos iniciales es el depósito o la encuadernación que realizas al momento de la oferta de compra, el pago inicial en efectivo restante que realizas al cierre, o puede incluir:

• Inspecciones — Es posible que los prestamistas exijan inspecciones y usted puede condicionar su oferta de compra a la finalización satisfactoria de otras inspecciones, como las pruebas estructurales, de calidad del agua, las pruebas sépticas, de termitas, de techos y de radón. Tú y el vendedor pueden negociar estas tarifas de inspección.
• Seguro de título del propietario — Es posible que desee comprar un seguro de título en caso de problemas imprevistos para no quedarse adeudando una hipoteca sobre una propiedad que ya no es de su propiedad. Una búsqueda exhaustiva de títulos garantiza un título claro.
• Tarifas de tasación — Es posible que desee contratar a un tasador antes de firmar una oferta de compra o después de revisar el informe de tasación del prestamista.
• Dinero para el vendedor — Tendrá que pagar los artículos de la casa que desee y que no se hayan negociado en la oferta de compra, como electrodomésticos, lámparas, cortinas, muebles de jardín o combustible y propano que queden en los tanques.
• Gastos de mudanza — Si va a cambiar de trabajo, su nuevo empleador puede pagar por su traslado; de lo contrario, debe tener en cuenta los costos de la mudanza, como el alquiler de camiones, las mudanzas profesionales, el efectivo para depósitos de servicios públicos como teléfono, cable, electricidad, etc.
• Gastos de reparación — En la oferta de compra, puedes solicitar que el vendedor abra una cuenta de depósito en garantía para cubrir los gastos de limpieza importante, los procedimientos de reducción del radón, la pintura de la casa, la reparación de electrodomésticos, etc. Según el contrato de la oferta de compra y las cláusulas de contingencia, es posible que descubras que tienes gastos al mudarte.
  • Ejemplo: El contrato de oferta de compra contiene una cláusula que supedita la compra a una inspección estructural satisfactoria y se determina que la casa necesita un techo nuevo. Puedes negociar para que el vendedor organice la realización de las obras, pero esto retrasará la fecha límite. Es posible que tenga que aceptar un precio más alto para la casa o pagar algunos de los gastos de reparación del techo nuevo. Como alternativa, usted y el vendedor pueden dividir el costo utilizando estimaciones de un contratista de su elección, y cada uno depositará los fondos en una cuenta de depósito en garantía. O bien, es posible que el vendedor esté dispuesto a reducir el precio de venta de la casa, pero de cualquier manera, necesitará efectivo para comprar el nuevo techo.
• Inversión de tiempo — A menudo se pasan por alto los principales costos iniciales al comprar una casa. El tiempo y los gastos invertidos en la búsqueda de una vivienda, que puede llevar hasta cuatro meses, más el tiempo dedicado a buscar la mejor hipoteca para usted, el agente inmobiliario adecuado, un abogado y otras cosas relacionadas que le quitan su valioso tiempo.

¿Qué es RESPA?

La Ley de procedimientos de liquidación de bienes raíces (RESPA) contiene información sobre los costos de liquidación o cierre a los que probablemente se enfrentará. En un plazo de tres días hábiles a partir de la fecha de su solicitud hipotecaria, su prestamista debe proporcionarle una «estimación del préstamo», que es una estimación de los costos de liquidación o cierre según su interpretación del contrato de compra. Esta estimación indicará cuánto efectivo necesitará al momento del cierre para cubrir los impuestos prorrateados, los intereses del primer mes y otros costos de liquidación.