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Por lo general, es un buen momento para refinanciar cuando las tasas hipotecarias son un 2% más bajas que la tasa actual de su préstamo. Puede ser una opción viable incluso si la diferencia en la tasa de interés es solo del 1% o menos. Cualquier reducción puede reducir sus pagos hipotecarios mensuales. Ejemplo: su pago, sin incluir impuestos ni seguro, sería de unos 770 USD con un préstamo de 100 000 USD al 8,5%; si la tasa se redujera al 7,5%, su pago sería entonces de 700 USD; ahora está ahorrando 70 USD al mes. Sus ahorros dependen de sus ingresos, su presupuesto, el monto del préstamo y los cambios en las tasas de interés. Su prestamista de confianza puede ayudarle a calcular sus opciones.
Un punto es un porcentaje del monto del préstamo, o 1 punto = 1% del préstamo, por lo que un punto en un préstamo de 100 000$ equivale a 1000$. Los puntos son costos que se deben pagar a un prestamista para obtener financiación hipotecaria en condiciones específicas. Los puntos de descuento son cargos que se utilizan para reducir la tasa de interés de un préstamo hipotecario pagando parte de estos intereses por adelantado. Los prestamistas pueden referirse a los costos en términos de puntos básicos expresados en centésimas de punto porcentual, 100 puntos básicos = 1 punto o 1% del monto del préstamo.
Sí, si planeas quedarte en la propiedad durante al menos unos años. Pagar puntos de descuento para reducir la tasa de interés del préstamo es una buena manera de reducir el pago mensual requerido del préstamo y, posiblemente, aumentar el monto del préstamo que puedes permitirte pedir prestado.
El tasa porcentual anual (APR) es una tasa de interés que refleja el costo de una hipoteca como tasa anual. Esta tasa suele ser más alta que la tasa pagaré establecida o la tasa hipotecaria anunciada porque tiene en cuenta los puntos y otros costos crediticios. La APR permite a los compradores de vivienda comparar diferentes tipos de hipotecas según el costo anual de cada préstamo.
La APR está diseñada para medir la «coste real de un préstamo». Crea condiciones de competencia equitativas para los prestamistas y les impide anunciar una tasa baja mientras ocultan las comisiones.
La APR sí no afectan sus pagos mensuales. Sus pagos mensuales están determinados estrictamente por la tasa de interés y la duración del préstamo.
Debido a que los cálculos de la APR se ven afectados por las diversas comisiones que cobran los prestamistas, un préstamo con una APR más baja no es necesariamente una mejor oferta. La mejor manera de comparar los préstamos es pedirles a los prestamistas que te proporcionen una estimación de buena fe de sus costos para el mismo tipo de programa (por ejemplo, un programa fijo a 30 años) con la misma tasa de interés. Luego, puedes excluir los cargos que son independientes del préstamo, como el seguro de vivienda, los cargos por títulos de propiedad, los honorarios del depósito en garantía y los honorarios de los abogados. Sume todos los cargos restantes del préstamo. El prestamista con comisiones de préstamo más bajas ofrece un préstamo más barato que el prestamista con comisiones más altas.
Las tasas hipotecarias pueden cambiar desde el día en que solicita un préstamo hasta el día en que cierra la transacción. Si las tasas de interés aumentan bruscamente durante el proceso de solicitud, el pago hipotecario del prestatario puede aumentar inesperadamente. Por lo tanto, un prestamista puede permitir que el prestatario «bloquear» la tasa de interés del préstamo, que garantiza esa tasa durante un período específico, a menudo de 30 a 60 días, a veces pagando una comisión.
Calificación crediticia es un sistema que utilizan los acreedores para ayudar a determinar si le conceden crédito. La información sobre usted y su historial crediticio, como sus hábitos de pago de cuentas, la cantidad y los tipos de cuentas que tiene, los pagos atrasados, las acciones de cobro, las deudas pendientes y la antigüedad de sus cuentas, se recopila de su solicitud de crédito y su informe crediticio.
Mediante un modelo estadístico, los acreedores comparan esta información con el desempeño crediticio de otros consumidores con perfiles similares. Un sistema de calificación crediticia asigna puntos a cada factor para ayudar a predecir la probabilidad de que usted pague una deuda. La cantidad total de puntos: su calificación crediticia—refleja su solvencia crediticia o la probabilidad de que pague un préstamo a tiempo.
Los puntajes crediticios más utilizados son Puntuaciones FICO, desarrollado por Fair Isaac Company, Inc. Las puntuaciones suelen oscilar entre 350 (riesgo alto) a 850 (riesgo bajo).
Debido a que su informe crediticio es un componente clave de muchos sistemas de calificación crediticia, es importante asegurarse de que sea exacto antes de solicitar un crédito. Para obtener copias de su informe crediticio, puede ponerse en contacto con las tres principales agencias de informes crediticios:
Estas agencias pueden cobrar por un informe crediticio.
Sin embargo, tiene derecho a recibir un informe crediticio gratuito cada 12 meses de cada una de las compañías nacionales de informes crediticios al consumidor:Equifax, Experian y TransUnion. Es posible que este informe gratuito no incluya su calificación crediticia y se puede solicitar a través del sitio web oficial:
Modelos de calificación crediticia son complejos y con frecuencia varían entre los acreedores y según el tipo de crédito que se evalúa. Si un factor cambia, su calificación también puede cambiar, pero la mejora generalmente depende de cómo se relaciona ese factor con otros factores considerados en el modelo. Solo el acreedor puede explicar qué podría mejorar su calificación según el modelo particular utilizado para evaluar su solicitud de crédito.
Sin embargo, la mayoría de los modelos de calificación evalúan los siguientes tipos de información de su informe crediticio:
Los modelos de calificación también pueden tener en cuenta algo más que su informe crediticio. Por ejemplo, pueden tener en cuenta la información de su solicitud de crédito, como su ocupación, la antigüedad en el empleo o si es propietario de una vivienda.
Para mejorar su calificación crediticia, concéntrese en:
Mejorar su calificación crediticia lleva tiempo, pero con un esfuerzo constante, se puede lograr.
Un evaluación es una estimación de la propiedad valor justo de mercado. Por lo general, los prestamistas lo exigen (según el programa de préstamos) antes de la aprobación del préstamo para garantizar que el monto de la hipoteca no supere el valor de la propiedad.
La evaluación es realizada por un licenciado evaluador—un profesional capacitado que brinda una opinión experta e imparcial basada en la ubicación, las características, el estado y las ventas comparables de la propiedad en el área.
En una hipoteca convencional, si su pago inicial es menos del 20% del precio de compra de la vivienda, los prestamistas suelen exigirle que obtenga Seguro hipotecario privado (PMI). El PMI protege al prestamista en caso de que no pague el préstamo.
En algunos casos, es posible que deba pagar hasta un año de primas del PMI al cierre, que puede ascender a varios cientos de dólares.
La mejor manera de evitar este gasto adicional es hacer un Pago inicial del 20%, o pregúntele a su prestamista acerca de programas de préstamos alternativos que no requieren PMI.
Por sorprendente que parezca, a algunas personas con ingresos altos todavía les resulta difícil ahorrar suficiente dinero para hacer un pago inicial del 20% en efectivo de la casa de sus sueños. Con la financiación convencional, estos compradores suelen estar obligados a comprar Seguro hipotecario privado (PMI)—un costo adicional que, irónicamente, puede hacer que sea aún más difícil calificar para una hipoteca.
Pero si se encuentra entre las personas con problemas de efectivo a pesar de tener ingresos sólidos, no se preocupe, hay maneras de evitar el PMI. Ahí es donde financiación 80-10-10 entra.
Esta estrategia recibe su nombre de su estructura: un prestamista tradicional (como un banco o una entidad de ahorro y préstamo) ofrece una 80% de primera hipoteca, sacas un Segunda hipoteca del 10%, y contribuyes con Pago inicial en efectivo del 10%. Al estructurar la financiación de esta manera, se evita cruzar el umbral del PMI, es decir no se requiere seguro hipotecario privado.
El mismo principio se aplica si solo tiene un pago inicial del 5%. En ese caso, Financiación 80-15-5 está disponible: 80% de primera hipoteca, 15% de segunda hipoteca y 5% de anticipo. Sin embargo, dado que un pago inicial más bajo aumenta el riesgo del prestamista, no se sorprenda si le cobran comisiones de préstamo más altas y un tasa de interés más alta en un 80-15-5 que en un 80-10-10.
La propiedad se transfiere oficialmente del vendedor a usted en clausura o financiación. Al cierre, la propiedad de la propiedad se transfiere legalmente del vendedor a usted. Este proceso puede incluir a usted, al vendedor, a los agentes inmobiliarios, a su abogado, al abogado del prestamista, a representantes de la compañía de títulos de propiedad o de depósito en garantía, a empleados, secretarios y a otros miembros del personal.
Si no puede asistir al cierre en persona, por ejemplo, si se encuentra fuera del estado, puede pedirle a un abogado que lo represente.
El cierre puede tardar entre una y varias horas, según las cláusulas de contingencia del acuerdo de compra o de cualquier cuenta de depósito en garantía que deba establecerse. La mayor parte del papeleo durante el cierre (también llamado «acuerdo») está a cargo de abogados y profesionales de bienes raíces. Puedes o no estar directamente involucrado en cada parte del proceso, según los profesionales con los que trabajes.
Antes del cierre, debe completar una inspección final o «recorrido» para garantizar que se hayan completado las reparaciones solicitadas y que todos los elementos acordados, como cortinas, accesorios de iluminación y electrodomésticos, permanezcan en la propiedad.
En la mayoría de los estados, el acuerdo lo gestiona una compañía de títulos o de depósito en garantía. Enviarás toda la documentación y los fondos necesarios (por lo general, en forma de cheque de caja) para que la empresa pueda hacer los desembolsos correspondientes. Tu representante entregará el pago al vendedor y, a continuación, te entregará las llaves de tu nueva vivienda.
